Denis Ratelle
Courtier immobilier agréé DA
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Nouvelles

LE FÉDÉRAL FRAPPE ENCORE

Oui! le 3 octobre dernier le ministre des Finances Bill Morneau, annonçait ( sixième annonce en ce sens en 9 ans) une série de mesures qui visent à assurer la stabilité du marché immobilier canadien. Bien que l'objectif poursuivi soit louable, dans les faits ces mesures visent essentiellement à protéger l'éclatement de bulles immobilières dans des régions comme Toronto et Vancouver. Donc 75% des Canadiens, habitant en dehors de ces deux régions métropolitaines, dans des secteurs ou il n'y a aucune surchauffe voire même un marché quelque peu anémique souffriront de façon significative de ces nouvelles mesures. Voir le tableau 1 (hausse des prix moyens des propriétés résidentielles de janvier à septembre 2016) pour illustrer mon propos:


Voici la chronologie des mesure annoncées depuis 2008. (Source ACI et FCIQ)
 
1)   15 octobre 2008 (mesures annoncées le 9 juillet 2008)
 - La période maximale d'amortissement des nouveaux prêts est réduite de 40 à 35 ans
 - La mise de fonds minimale est relevée de 0 % à 5 %
 
2)   19 avril 2010 (mesures annoncées le 16 février 2010)
 - Exigence pour les emprunteurs de remplir les critères de solvabilité liés à une hypothèque de 5 ans à taux fixe pour les prêts à taux variables ou dont le terme est inférieur à 5 ans
 - Le montant maximum d'un prêt lors d'un refinancement est réduit de 95 % à 90 % de la valeur de la propriété
 - La mise de fonds minimale est relevée de 5 % à 20 % dans le cas de prêts relatifs à des immeubles (de 1 à 4 logements) dont aucun logement n'est occupé par le propriétaire
 
3)   18 mars 2011 (mesures annoncées le 17 janvier 2011)
 - La période maximale d'amortissement des nouveaux prêts est réduite de 35 à 30 ans
 - Le montant maximum d'un prêt lors d'un refinancement est réduit de 90 % à 85 % de la valeur de la propriété
 
4)   9 juillet 2012 (mesures annoncées le 21 juin 2012)
 - La période maximale d'amortissement des nouveaux prêts est réduite de 30 à 25 ans
 - Le montant maximum d'un prêt lors d'un refinancement est réduit de 85 % à 80 % de la valeur de la propriété
 - La limite de l'amortissement brut de la dette (ABD) est fixée à un maximum de 39 % des revenus bruts. (ABD: addition brut de la dette est la somme des taxes, électricité et remboursement hypothécaire capital et intérêt)
 - La limite de l'amortissement total de la dette (ATD) est fixée à un maximum de 44 % des revenus bruts. (ATD: Addition totale de la dette est la somme des taxes, électricité, remboursement hypothécaire capital et intérêt, prêt auto, prêt étudiant, carte de crédit et tout autre dette dont vous êtes responsable)
 - Le gouvernement limite sa garantie des prêts hypothécaires assurés à des habitations dont le prix est inférieur à 1 million $.
 
5)   15 février 2016 (mesure annoncée le 11 décembre 2015)
 - La mise de fonds minimale passe de 5 % à 10 % du prix de la propriété pour la tranche de prix dépassant 500 000 $. La mise de fonds minimale demeure à 5 % pour la première tranche de 500 000 $.
 
6)   17 octobre 2016(mesure annoncée le 3 octobre 2016). 
- La principale mesure est la simulation de crise des taux hypothécaires. Tous les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé (lorsque l'acheteur verse une mise de fonds de moins de 20 % du prix d'achat de la propriété) doivent obligatoirement être assurés auprès de la SCHL ou d'un assureur privé. Depuis le 17 octobre 2016, ces prêts doivent être soumis à « une simulation de crise des taux d'intérêt hypothécaires ». Cette simulation exige, lors de la qualification de l'emprunteur, que les calculs de ratio (ABD et ATD) se fassent, non plus avec le taux hypothécaire contractuel obtenu, mais plutôt avec un taux de référence fixe pour un terme de 5 ans établi par la Banque du Canada. La pratique habituelle des institutions financières étant d'accorder d'importants rabais de taux, l'écart entre le taux effectivement consenti et les taux affichés dépasse souvent les 2 points de pourcentage. Par exemple, en ce moment, on peut obtenir des taux hypothécaires contractuels à 5 ans aux alentours de 2,40 %, tandis que le taux de référence actuel de la Banque du Canada s'élève à 4,64 %. Cet écart a une incidence importante dans le calcul de la capacité maximale d'emprunt.
Cette nouvelle mesure aura pour effet de diminuer l'accessibilité à la propriété de premiers acheteurs ou d'en réduire considérablement leur pouvoir d'emprunt. Au Québec le marché des premiers acheteurs est la pierre angulaire du marché immobilier. Ce sont eux qui démarrent la cascade de transactions qui permettent par la suite aux deuxièmes et aux troisièmes acheteurs de grimper dans l'échelle en acquérant des propriétés à un cran supérieur. Le poids des premiers acheteurs sur le marché immobilier résidentiel québécois s'élève à environ 40 %.
Afin d'étagnez mes propos voici un exemple.  
Énoncé: Il s'agit d'un jeune couple, travaillant tous les deux à temps complet. Mme. JolyCoeur gagne 38000$ annuellement, pour sa part M. McTuff gagne 34000$. Ils possèdent chacun une petite voiture dont le paiement mensuel est de 250$ et 300$/mois. M. McTuff, dispose d'une carte de crédit dont la limite de crédit est de 1000$ et  le solde est présentement à 0. Finalement Mme doit rembourser un petit prêt étudiant dont la mensualité s'élève à 150$. Après avoir discuté ensemble et calculé leur budget, ils prennent la décision d'acquérir leur première maison, elle sera bien situé dans un quartier familial, les taxes municipales et scolaires combinées ne devront pas dépasser 3000$, le coût d'électricité pas plus que 2000$ annuellement. À partir de cette hypothèse, voyons l'impact des mesures annoncées sur le pouvoir d'emprunt et d'achat de ce jeune ménage...
 


En conclusion je peux affirmer sans trop me tromper que ces nouvelles mesures auront un impact important à la fois sur les acheteurs, les disqualifiant d'emblée lors d'une demande de prêt hypothécaire ou en réduisant de façon significative leur pouvoir d'emprunt et par conséquent le pouvoir d'achat.
 Le défi pour les vendeurs dans ce ralentissement annoncé à court et à moyen terme, sera de déterminer de façon la plus  précise possible et en tenant compte des nouvelles mesures, de la valeur marchande de la propriété afin d'être concurrentiel dans ce marché qui avantage déjà l'acheteur.

En tant que courtier immobilier agréé comptant plus de 25 ans d'expérience, je saurai vous conseiller et je verrai à la défense de vos intérêts dans ce marché des plus compétitifs.


Denis Ratelle, votre courtier immobilier
 



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